Uma bolha habitacional (ou bolha dos preços da habitação) é um dos vários tipos de bolhas de preços de ativos que ocorrem periodicamente no mercado. O conceito básico de uma bolha habitacional é o mesmo de outras bolhas de ativos, consistindo em duas fases principais. Em primeiro lugar, existe um período em que os preços das habitações aumentam drasticamente, impulsionados pelo investimento imobiliário. Na segunda fase, os preços das habitações caem drasticamente, tornando a habitação mais acessível. As bolhas habitacionais tendem a estar entre as bolhas de activos com maior efeito na economia real porque são alimentadas pelo crédito, e um grande número de famílias participa e não apenas investidores, e porque o efeito riqueza da habitação tende a ser maior do que para outros tipos de activos financeiros.
Definição de bolha habitacional A maioria dos artigos de investigação sobre bolhas habitacionais utiliza definições padrão de preços de ativos. Existem muitas definições de bolhas. A maioria delas são definições normativas, como a de Joseph Stiglitz (1990), que tenta descrever as bolhas como períodos que envolvem especulação ou defende que as bolhas envolvem preços que não podem ser justificados por fundamentos. São exemplos Palgrave (1926), Flood e Hodrick (1990), Robert J. Shiller (2005), Smith e Smith (2006) e Cochrane (2010). A definição de Stiglitz é: "...a intuição básica é direta: se a razão pela qual o preço está alto hoje é apenas porque os investidores acreditam que o preço de venda estará alto amanhã — quando fatores 'fundamentais' não parecem justificar tal preço — então existe uma bolha." (Stiglitz 1990, p. 13) Lind (2009) defendeu que precisávamos de uma nova definição de bolhas de preços no mercado habitacional, uma definição "anti-Stiglitz". O seu ponto é que as definições tradicionais como a de Stiglitz (1990), em que as bolhas são propostas como decorrentes de preços não determinados por fundamentos, são problemáticas. Isto acontece principalmente porque o conceito de "fundamentos" é vago, mas também porque este tipo de definições nominais não se referem normalmente a um episódio de bolha no seu todo — com um aumento e uma diminuição do preço. Lind afirma que a solução é definir uma bolha focando-se apenas no desenvolvimento específico dos preços e não na razão pela qual os preços se desenvolveram de determinada forma. A definição geral de uma bolha seria, então, simplesmente: "Existe uma bolha se o preço (real) de um ativo primeiro aumenta drasticamente ao longo de um período de vários meses ou anos e depois cai drasticamente quase imediatamente." (Lind 2009, p. 80) Inspirados por Lind (2009), Oust e Hrafnkelsson (2017) criaram a seguinte definição de bolha habitacional: "Uma grande bolha imobiliária apresenta um aumento drástico nos preços reais, de pelo menos 50% durante um período de cinco anos ou 35% durante um período de três anos, seguido por uma queda drástica imediata nos preços de pelo menos 35%. Uma bolha pequena apresenta um aumento drástico nos preços reais, de pelo menos 35% durante um período de cinco anos ou 20% durante um período de três anos, seguido de uma queda drástica imediata dos preços de, pelo menos, 20%."
Identificação das bolhas habitacionais
Bolhas habitacionais vs. sobrefaturamento no mercado habitacional Pode dizer-se que o sobrefaturamento é um indicador necessário, mas insuficiente, da existência de uma bolha. O sobrefaturamento é definido de forma mais ampla do que uma bolha. Um ativo pode estar sobrefaturado sem que haja uma bolha, mas não se pode ter uma bolha (positiva) sem sobrefaturamento. O sobrefaturamento ou subfaturamento pode ser simplesmente definido como um desvio do preço de equilíbrio. DiPasquale e Wheaton (1994) afirmam que: "De facto, parece normal que os preços das habitações se afastem do valor fundamental ou do preço de equilíbrio, uma vez que os mercados habitacionais estabilizam gradualmente, em vez de rapidamente, num curto prazo." Mayer (2011) investigou as bolhas nos preços das habitações e descobriu que existem basicamente três abordagens que os investigadores adotam quando investigam a diferença entre os preços das habitações e o equilíbrio. Em primeiro lugar, existe o método baseado nas finanças, em que o preço da habitação é igual aos arrendamentos futuros descontados. Esta segue a mesma lógica utilizada na avaliação de ações; O preço das ações é igual à soma descontada de todos os dividendos futuros. A ideia é que o valor do património líquido seja igual aos dividendos descontados. A relação preço-renda e o custo de utilização da habitação são métodos que se enquadram neste método. A segunda abordagem consiste em comparar os custos de construção de novas habitações com os preços reais das casas hoje em dia. Grande parte do método do custo de construção baseia-se na teoria da curva da oferta e da procura. Se a procura for baixa, isto leva a preços mais baixos das casas e a uma menor construção de novas habitações. Glaeser e Gyourko (2005) salientam que o mercado habitacional é caracterizado por uma curva de oferta distorcida, altamente elástica quando os preços estão ao mesmo nível ou acima dos custos de construção. Caso contrário, a curva da oferta é altamente inelástica. As habitações podem ser construídas rapidamente, mas, como a habitação é um bem durável, as habitações antigas não desaparecem rapidamente. Assim, os preços das habitações em mercados com crescimento da procura lento ou negativo são limitados pelos custos de construção. A relação preço-custo de construção e a relação preço-custo de construção são métodos que se enquadram neste método. A última abordagem de Mayer (2011) é utilizar uma combinação de acessibilidade ao preço da habitação para derivar um modelo de equilíbrio. Muitas vezes, os preços das habitações são comparados com o rendimento (o rendimento é utilizado como variável proxy para a acessibilidade). Se os preços das habitações forem demasiado elevados, as famílias não podem pagar o mesmo nível de serviços de habitação (acessibilidade). Simetricamente, quando os preços das habitações são baixos, as famílias podem pagar um nível mais elevado de serviços de habitação. A relação preço-rendimento, a relação preço-salário, a relação preço-rendimento familiar são exemplos deste método. Existe também um conjunto de diferentes índices de acessibilidade à habitação que analisa o desenvolvimento dos pagamentos de juros em relação ao rendimento ou o custo da hipoteca em relação ao rendimento. Para além de utilizar o equilíbrio do preço da casa com base em medidas económicas, também é possível utilizar técnicas estatísticas para identificar a tendência do preço a longo prazo como, por exemplo, o filtro HP.
Lista de verificação da bolha habitacional de Shiller (2010) Aumentos acentuados no preço de um ativo, como habitações ou ações Grande entusiasmo público com estes aumentos Um frenesim mediático concomitante Histórias de pessoas a ganhar muito dinheiro com a habitação, causando inveja entre aqueles que não ganham Crescente interesse na classe de ativos entre o público em geral Teorias de uma "nova era" para justificar aumentos de preços sem precedentes Um crescimento das avaliações bancárias e uma facilitação dos empréstimos bancários, com a expectativa da banca de aumentar os seus lucros com os juros cobrados.
Grupos indicadores da bolha habitacional de Lind (2009) Pagamentos de juros em relação ao rendimento para compradores de habitações Os pagamentos de juros nominais em relação ao rendimento têm vindo a aumentar. Os pagamentos de juros nominais em relação ao rendimento teriam aumentado se tivessem sido aplicados níveis históricos das taxas de juro. Os pagamentos de juros reais em relação ao rendimento têm vindo a aumentar. Os pagamentos de juros reais em relação ao rendimento teriam aumentado se os níveis históricos das taxas de juro tivessem sido aplicados. Oferta de imóveis Quanto mais fácil for aumentar a oferta, maior será a probabilidade de o aumento do preço fazer parte de uma bolha. Expectativas dos compradores sobre os preços Os compradores esperam que os preços continuem a subir ou estabilizem a um nível muito superior às tendências históricas. Os compradores acreditam que, mesmo numa perspetiva de médio prazo (três a cinco anos), investir em habitações é quase isento de riscos. Assunção de riscos e impaciência dos compradores As pessoas estão a adquirir imóveis cada vez mais cedo ou com um nível de qualidade superior. Os compradores tendem a escolher alternativas de financiamento mais arriscadas do que antes. Os compradores estão a amortizar menos do que antes. Comportamento bancário Os bancos estão a aumentar ou, pelo menos, a não diminuir o rácio empréstimo/valor para os compradores no mercado habitacional quando os preços aumentam. Os bancos estão a tornar-se mais liberais na avaliação da capacidade de crédito das famílias. Comportamento especulativo Uma fatia maior do que o normal de compradores de habitações está a planear vender rapidamente novamente.
Outros indicadores da bolha habitacional Preços das habitações vs. taxa de desocupação. Um grande número de habitações vagas exercerá pressão descendente sobre os preços, dado que, neste caso, a oferta excede a procura (Geltner, Miller, Clayton e Eichholtz, 2007). Em alternativa, o contrário: taxa de ocupação. Preços reais dos imóveis vs. imigração. Se houver uma entrada líquida de imigrantes, é expectável que o custo de vida aumente (Englund, 2011). Preços dos imóveis vs. PIB podem ser utilizados se não estiverem disponíveis dados sobre o rendimento, dado que se espera que as variações do PIB e do rendimento se correlacionem (Claussen, Jonsson e Lagerwall, 2011). O rácio LTV (Leasing to Value) é um bom indicador do risco envolvido tanto para o mutuante como para o mutuário num empréstimo bancário. Quanto maior for o índice, maior será o risco (Kokko, 1999). O rácio de serviço da dívida ou rácio de cobertura da dívida (DSCR), ou seja, a proporção de fundos disponíveis para o pagamento de juros e capital. Este é considerado um bom indicador do nível de risco envolvido (Joshi, 2006). A relação entre o empréstimo e o rendimento disponível não deverá sofrer alterações ao longo do tempo. Um aumento acima da média de longo prazo indica que o mercado pode estar sobrevalorizado (Finocchinaro, Nilsson, Nyberg e Soultanaeva, 2011). Preços dos imóveis versus taxas de juro. Se as taxas de juro aumentarem, será mais caro possuir uma habitação e, para compensar o maior custo de utilização, pode esperar-se que o preço desça. (Englund, 2011). Elevado e crescente crescimento dos preços das habitações. Oust e Hrafnkelsson (2017)
Ver também Crise da habitação Direito à habitação Miséria Pobreza Habitação acessível Missing middle housing Habitação subsidiada Habitação pública Cooperativa de habitação Conjunto habitacional Índice de Acessibilidade Habitacional Avaliação imobiliária Gentrificação Sobreturismo
Referências